Das deutsche Wohnungseigentumsrecht in einem Rechtsvergleich zum Stockwerkeigentum der Schweiz

Auch als Kapitalanlage hat diese Wohnform an Bedeutung gewonnen, da bei gleichem Nutzen ein geringerer Flächenverbrauch und niedrigere Herstellungskosten die Renditen steigen lassen. Die Eigentümer und Vermieter waren in der Wohnungsnot nach dem zweiten Weltkrieg in Deutschland finanziell nicht in der Lage den Bedarf zu decken. Wohnungssuchende sollten an dem Wiederaufbau finanziell beteiligt werden. Für dieses Vorhaben wurde im Jahr 1951 die rechtliche Grundlage - das Wohnungseigentumsgesetz - geschaffen. In der Schweiz wurde das Stockwerkeigentum 1965 aus wirtschaftlichen Gründen wieder eingeführt, da bebaubarer Boden knapp ist und die Bodenpreise sehr hoch sind. Beide Rechtsformen stellen ein besonders ausgestaltetes Miteigentum an einem Grundstück dar. Doch wie sind diese Formen des Eigentums im Recht verankert und gestaltet?

2. Die Grundzüge des Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland

In Deutschland bedarf es einer gesonderten Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), da der Eigentümer eines Grundstücks nach §§ 93, 94 BGB auch Eigentümer des Gebäudes bzw. der Wohnungen ist, weil alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks und untrennbar voneinander sind.

2.1 Grundbegriffe

Das Gesetz definiert in §1 WEG die Grundbegriffe des Wohnungseigentumsgesetzes.

2.1.1 Sondereigentum

Als Sondereigentum können gem. §3 Abs. 2 WEG nur abgeschlossene Wohnungen oder Räume bezeichnet werden, welche eindeutig von allen anderen Wohnungen und dem gemeinschaftlichen Eigentum getrennt sind. Es ist gekennzeichnet durch das alleinige Herrschaftsrecht des Wohnungseigentümers, wonach dieser mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren kann (§13 Abs. 1 WEG). Der Sondereigentumsbegriff umfasst das Wohnungs- und das Teileigentum.

Das Wohnungseigentum ist gem. §1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Diese beiden Rechte sind gem. §6 WEG untrennbar, da das Sondereigentum als unselbstständig definiert ist. Es verbindet das Alleineigentum an einer Wohnung oder an sonstigen Räumen mit dem Miteigentum am Grundstücksrecht.

Teileigentum ist gem. §1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Lagerräume, Büros, Praxen, Garagen, etc. in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Es unterliegt den Vorschriften des Wohnungseigentums (§1 Abs. 6 WEG).

2.1.2 Gemeinschaftseigentum

Im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer steht das sog. Gemeinschaftseigentum. Nach §1 Abs. 5 WEG umfasst das Gemeinschaftseigentum das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen, aber auch Teile des Gebäudes, die zu einem Sondereigentum gehören, wenn sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind (§5 Abs. 2 WEG), wie z.B. Dach, Fassade, tragende Mauern, Strom-, Wasser- und Gasleitungen und Treppen.

Durch Sondernutzungsrechte kann die alleinige Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums durch eine Vereinbarung eingeräumt werden (§15 Abs. 1 WEG). Dadurch entsteht für den Wohnungseigentümer das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, z.B. einen Gartenanteil oder einen Parkplatz.

2.2 Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum wird begründet um Einheiten zu schaffen, die rechtlich selbstständig veräußerbar und belastbar sind.[8] Es kann gem. §1 Abs. 4 WEG nur an einem Grundstück begründet werden und teilt das vorher einheitliche Gebäude in verschiedene Eigentumsanteile. Vom Gesetzgeber sind zwei mögliche Formen vorgegeben (§2 WEG).

a) Teilungsvertrag - die vertragliche Einräumung von Sondereigentum

Durch einen Vertrag räumen sich die Miteigentümer eines Grundstücks gegenseitig Sondereigentum an Räumen eines errichteten oder zu errichtenden Gebäudes ein (§3 Abs. 1 WEG), welches mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist. Alle Miteigentümer müssen sich in Form einer Auflassung (§§ 873, 925 BGB) über die Einräumung von Sondereigentum einig sein und dieses vor einem Notar bestätigen (§4 Abs. 2 S. 1). Zu beachten ist, dass nur Wohnungseigentümer Wohnungseigentum begründen können. Personen, denen das Grundstück insgesamt gehört, können diese Form der Begründung nicht nutzen.

b) Teilungserklärung - die Teilung durch den Eigentümer

Durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt kann der Eigentümer eines Grundstücks gem. §8 Abs. 1 WEG dieses in Miteigentumsanteile aufteilen und diese mit einem Sondereigentum an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbinden. Eigentümer können natürliche oder juristische Personen sein. Die geschaffenen Einheiten können dann getrennt voneinander veräußert werden. Diese Form der Wohnungseigentumsbegründung durch den Bauträger oder Eigentümer hat sich in der Praxis durchgesetzt.

Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es neben dem notariell beurkundeten Teilungsvertrag oder der Teilungserklärung wesentlicher Unterlagen, die dem Grundbuchamt vorzulegen sind. Der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung stellen eine einseitige Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt dar und sollten u.a. folgende Inhaltspunkte führen: Art, Charakter, Zweckbestimmung und Wohnlage des Grundstücks, eine Beschreibung des Grundstücks mit Grundbuchblatt, Flurstück und Größe, die Auflistung der Eigentumseinheiten (Aufteilungsplan) sowie die Ausweisung von Sondernutzungsrechten. Der Aufteilungsplan ist gem. §7 Abs. 4 Nr. 1 WEG eine Bauzeichnung, die von der Baubehörde mit Unterschrift und Stempel versehen werden muss. Diese umfasst einen Lageplan, Grundrisszeichnungen sowie Ansichten und Schnitte, in denen die Gebäudeaufteilung und die Lage sowie die Größe des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums gekennzeichnet sind. Alle Einzelräume eines Wohnungseigentums sind mit der gleichen Nummer zu versehen (s. Grafik 1). Nach §3 Abs. 2 WEG darf nur an in sich abgeschlossenen Wohnungen oder sonstigen Räumen Sondereigentum eingeräumt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§7 Abs. 4 Nr. 2 WEG) ist zwingend erforderlich und muss von der Baubehörde erteilt, unterschrieben und abgestempelt sein. Mit der Begründung entsteht zudem eine Gemeinschaftsordnung, welche durch die Eigentümergemeinschaft oder den Eigentümer aufgestellt wird. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt nur auf Antrag (§13 GBO) und Bewilligung (§19 GBO). Der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung wird mit der Gemeinschaftsordnung und den Plänen zum Inhalt des Grundbuchs. Für jeden Miteigentumsanteil wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt (§7 Abs. 1 WEG). Dieser Prozess kann schon vor Errichtung des Gebäudes erfolgen. Erst nach Anlegung aller Wohnungsgrundbücher ist neues Wohnungseigentum entstanden (§8 Abs. 2 WEG), welches von diesem Zeitpunkt an übertragen werden kann. Durch die Begründung von Wohnungseigentum kommt es zu einer Änderung beschränkter dinglicher Rechte (z.B. Hypotheken). Inhaber solcher Rechte am Grundstück müssen ebenfalls der Begründung zustimmen (§877 BGB). Oft besteht das Erfordernis, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern, damit der Bauträger auf die Wünsche der Erwerber eingehen kann. Solange der Bauträger Alleineigentümer aller Wohnungseigentumsrechte ist, kann er die Teilungserklärung abändern. Dieses Recht erlischt, nachdem das erste Wohnungseigentum veräußert wurde. Aber auch bei einem Teilungsvertrag kann es zu diesem Wunsch kommen, wenn die Miteigentumsanteile neu aufgeteilt werden sollen (sog. Quotenänderung).

2.3 Der Erwerb von Wohnungseigentum

Der Erwerb von Wohnungseigentum ist die Übertragung des gebildeten Wohnungseigentums an einen neuen Eigentümer und unterscheidet sich von einem üblichen Immobilienkaufvertrag.

2.3.1 Der Ersterwerb - Erwerb vom Bauträger

Wenn der Eigentümer eines Grundstücks nach §8 WEG Eigentumswohnungen erstellt hat und diese veräußert, spricht man von einem Ersterwerb und führt zu dem Abschluss eines Bauträgervertrages. Dieser ist ein Typenmischvertrag, da er seine Inhalte aus dem Kaufvertrag für die Teile des Grundstücks, dem Werkvertrag für die Bauerstellung sowie dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrag bezieht. Der Bauträger verpflichtet sich kaufvertraglich zur Übertragung des Wohnungseigentums und werkvertraglich zur Errichtung (ggf. Sanierung) des Gebäudes mit einer bestimmten Beschaffenheit, welche sich aus dem Vertrag, der Baubeschreibung, welche die zu erbringende Bauleistung festlegt und der Teilungserklärung ergibt. Da es sich um eine Eigentumsübertragung handelt, müssen die Teile der Bauträgervertrages gem. §311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.

Der Erwerber erhält das Eigentum erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises, doch der Bauträger errichtet das Gebäude auf dem Grundstück bereits mit den Mitteln des Erwerbers. Die Vergütung wird ohne Vereinbarung gem. §641 Abs. 1 BGB nach Abnahme der Werkleistung fällig. Allerdings hat der Bauträger die Möglichkeit Abschlagszahlungen für erbrachte Leistungen zu verlangen (§632a BGB), die je nach Baufortschritt in Raten unterteilt sind (§3 Abs. 2 MaBV). Eine Abnahme ist durch die werkvertragliche Komponente erforderlich, wobei das Sonder- sowie das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden muss. Danach ist das Eigentum übertragen und wird im Grundbuch eingetragen.

2.3.2 Der Zweiterwerb - Erwerb vom Wohnungseigentümer

Vom Zweiterwerb wird in der Praxis gesprochen, wenn eine Eigentumswohnung von dem Wohnungseigentümer weiterveräußert wird. Es entsteht ein Kaufvertrag gem. §§433 ff. BGB, dem eine notarielle Beurkundung (§311b Abs. 1 BGB) sowie einer Auflassung (§925 BGB) bedarf. Es folgt die Eintragung in das Grundbuch. Der neue Wohnungseigentümer ist dann Alleineigentümer seines Sondereigentums (§903 Abs. 1 BGB), wird zwingend Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und unterliegt der Gemeinschaftsordnung (§10 Abs. 2 WEG), welche in der Praxis in das Grundbuch eingetragen ist.

2.3.3 Veräußerungsbeschränkungen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer strebt nach einem guten Zusammenleben. Damit keine persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässige Person ein Wohnungseigentum erwerben kann (wichtiger Grund gem. §12 Abs. 2 WEG), kann in der Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung gem. §12 WEG vereinbart werden. Das bedeutet, wenn der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum veräußern will, benötigt er die Zustimmung anderer vorher bestimmter Wohnungseigentümer (z.B. der direkte Nachbar) oder eines Dritten (z.B. der Verwalter) (§12 Abs. 1 WEG). Veräußert der Wohnungseigentümer ohne Zustimmung, ist es dennoch gültig, solange die Veräußerungsbeschränkung nicht im Grundbuch eingetragen ist (§137 S. 1 BGB). Er wird aber schadensersatzpflichtig gegenüber den anderen Wohnungseigentümern.

2.4 Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit Begründung von Wohnungseigentum durch die Miteigentümer eines Grundstücks (§3 WEG) oder nach Veräußerung durch den Eigentümer (§8 WEG) und Eintragung in das Grundbuch entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche nach §11 WEG eine unauflösliche Gemeinschaft darstellt. Diese Gemeinschaft selbst ist nicht rechts- oder parteifähig, weshalb ein Verwalter bestellt werden muss (§26 WEG). Die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses ist zu einem großen Teil der Wohnungseigentümer überlassen, denn nach §10 Abs. 1 S. 2 WEG können abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Die Gemeinschaftsregelungen unterliegen allerdings einer gewissen Reihenfolge, welche die zwingenden gesetzlichen Vorschriften, wie z.B. die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (§11 WEG), den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung und den Mehrheitsbeschlüssen vorzieht.

Zudem sind im WEG Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer geregelt. Nach §13 WEG kann der Miteigentümer über sein Sondereigentun frei verfügen und das Gemeinschaftseigentum nutzen. Bei einer Veräußerung ist aber §12 Abs. 1 WEG zu beachten. Dem Eigentümer ist auch das Recht zugesprochen, dass alle Eintragungen im Grundbuch als gültig anzusehen sind. Aber auch Pflichten sind dem Wohnungseigentümer auferlegt (§14 WEG). Es besteht eine Rücksichtnahmepflicht unter den Wohnungseigentümern, welche auch den ordnungsgemäßen Gebrauch aller Eigentumsanteile einschließt. Die Instandhaltungspflicht am Sondereigentum soll den Bestand und den Wert des Gebäudes sichern und ist erweitert durch die Lastentragungspflicht für die Instandhaltung am gemeinschaftlichen Eigentum.

2.5 Die Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist ein wichtiges Verwaltungsorgan, da wirksame Beschlüsse nur in ordnungsgemäß einberufenen Versammlungen beschlossen werden können, z.B. die Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder die Bestellung eines Verwalters. Die Eigentümerversammlung muss mind. einmal jährlich von dem Verwalter (§24 Abs. 1 WEG) oder auf Verlangen von mind. einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich einberufen werden. Kraft seines Amtes eröffnet der Verwalter die nicht öffentliche Versammlung und die Beschlussfähigkeit wird festgestellt. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Je nach Regelung der Gemeinschaftsordnung ist das Stimmrecht aufgeteilt, aber i.d.R. hat jeder Eigentümer eine Stimme (§25 Abs. 2 S. 1 WEG). Die Punkte der zuvor aufgestellten Tagesordnung werden abgearbeitet und Abstimmungen getroffen. Eine Versammlungsniederschrift ist als Ergebnisprotokoll aufzustellen (§24 Abs. 6 WEG).

2.6 Die Wohnungseigentumsverwaltung durch den Verwalter

Nach §20 Abs. 2 WEG muss ein Verwalter mit Stimmenmehrheit bestellt werden (§26 Abs. 1 WEG). Dieser ist ausführendes Organ, setzt die Entscheidungen der Gemeinschaft in die Praxis um und verwaltet das Gemeinschaftseigentum. Es entsteht ein Verwaltervertrag (Geschäftsbesorgungsvertrag) mit einer Laufzeit von fünf Jahren, welcher die Hauptpflichten wiedergibt und zusätzlich die Sonderabsprachen aufführt. Zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zählen z.B. Beschlussdurchführung, Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder und die Vertretungsbefugnis (§27 WEG). Zudem hat er für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Wirtschaftliche, bautechnische und rechtliche Themen fallen in seinen Aufgabenbereich. Dem Verwalter steht der Verwaltungsbeirat unterstützend und überwachend zur Seite, welcher i.d.R. aus drei Wohnungseigentümern besteht.

3. Die Grundzüge des Stockwerkeigentums in der Schweiz

3.1 Grundbegriffe

Das Stockwerkeigentum der Schweiz ist im Sachenrecht (4. Teil) des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) in den Art. 712a bis 712t verankert. Es handelt sich um eine Eigentumsform, bei der ein Sonderrecht mit einem Miteigentum untrennbar verbunden ist.

3.1.1 Das Sonderrecht

Das Sonderrecht können einzelne Stockwerke oder Stockwerkteile sein. Diese Einheit muss wie das deutsche Sondereigentum in sich abgeschlossen sein, eine funktionale Einheit bilden und einen eigenen Zugang haben (Art. 712b Abs. 1 ZGB), damit der Eigentümer diese allein nutzen, verwalten und innen ausbauen kann. Darunter fallen wie im deutschen WEG auch z.B. Zwischenwände und Türen.

3.1.2 Das Miteigentum

Bei dem Miteigentum handelt es sich um Teile, die nicht zum Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers gehören. Zwingend vom Sonderrecht zu trennen sind u.a. das Grundstück und die tragenden Bauteile (Art. 712b Abs. 2 ZGB), aber auch z.B. die Heizung, das Dach und das Treppenhaus.

Wie im deutschen Recht können in der Schweiz Sonderbenützungsrechte (dt. Sondernutzungsrechte) festgelegt werden. Dieses Recht befähigt einen Stockwerkeigentümer dazu, einen Teil des Grundstücks allein zu nutzen, obwohl dieser nicht die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt, wie z.B. bei Parkplätzen.

3.2 Begründung von Stockwerkeigentum

Auch in der Schweiz kann das Eigentum an Teilen eines Gebäudes und eines Grundstücks auf zwei Arten begründet werden.

a) Begründungsvertrag

Bei dieser Form der Eigentumsbegründung räumen sich die Eigentümer gegenseitig nach Vereinbarung Sonderrechte und Miteigentum ein, welche vertraglich festgelegt und notariell beurkundet werden.

b) Begründungserklärung - die Begründung durch den Eigentümer

Auch der Eigentümer bzw. Bauträger kann vor, während oder nach der Fertigstellung des Gebäudes Eigentumsanteile begründen, indem er eine Begründungserklärung abgibt.

Stockwerkeigentum entsteht durch die Eintragung in das Grundbuch (Art. 712d Abs. 1 ZGB), was bei der Stammliegenschaft zuvor anzumelden ist. Pro Stockwerkeinheit wird ein neues Grundbuchblatt eröffnet. Zusätzlich bedarf es einer öffentlichen Beurkundung (Art. 712d Abs. 3 ZGB). Ein Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind im Gegensatz zur deutschen Rechtsprechung nur bei Unklarheiten vorzulegen und in das Grundbuch zu übernehmen.

Das Reglement ist vergleichbar mit der deutschen Gemeinschaftsordnung und gibt die Rechtsstellungen der Stockwerkeigentümer innerhalb der Gemeinschaft an. Die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer sind wesentlicher Inhalt des Reglements. Darunter fallen wie in Deutschland z.B. die genaue Beschreibung von Sonderrecht und Miteigentum, die Ordnung der Beschlussfähigkeit sowie die Vorschriften zur Stellung eines Verwalters und dessen Aufgabenbereich. Allerdings muss das Reglement der Schweiz nicht wie in Deutschland Bestandteil des Begründungsaktes sein. Dennoch wird es in der Praxis mit der Eigentumsbegründung aufgestellt und im Grundbuch eingetragen. Wesentliches wie z.B. die Waschküchenbenutzung, etc. sind auch hier in der Hausordnung geregelt. In der Praxis ist häufig der Erneuerungsfonds (vgl. dt. Instandhaltungsrückstellungen) im Reglement erfasst. Dieser existiert zur Ansammlung von Vermögen für künftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Ist kein Reglement aufgestellt worden, so kann jeder Stockwerkeigentümer nach Art. 712g Abs. 3 ZGB die Aufstellung verlangen.

Der Anteil eines Stockwerkeigentümers am Wert der Liegenschaft wird durch die Wertquote ausgedrückt, welche bei der Begründung angegeben werden muss. Diese ist maßgeblich für die Berechnung des Kostenanteils und die Stimmkraft der einzelnen Mitglieder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, soweit keine andere Bestimmung der Stimmkraft vereinbart wurde. Die Berechnung der Wertquote unterliegt mehreren Faktoren. Auszugehen ist stets von der Gesamtfläche der einzelnen Sonderrechte, welche dann durch einen Bewertungsschlüssel mit weiteren Faktoren verrechnet wird (z.B. geografische Orientierung, Zugänglichkeit, etc.).

3.3 Der Erwerb von Stockwerkeigentum

Nach Begründung des Stockwerkeigentums kann dieses veräußert werden. Zu unterscheiden sind weiterhin zwei Arten der Veräußerung.

3.3.1 Ersterwerb - Erwerb vom Bauträger

Bei einer Veräußerung durch den Bauträger kommt entweder ein Kauf- oder ein Werkvertrag zustande, wobei der Kaufpreis erst nach Eigentumsübertragung fällig ist. Allerdings kann durch den Werkvertrag bestimmt werden, dass, wie beim deutschen Werkvertrag, nach Leistungen gezahlt werden muss. In der Praxis wird häufig ein Werkvertrag in den Kaufvertrag integriert, um den Bauträger zu verpflichten die Immobilie fertigzustellen.

3.3.2 Zweiterwerb - Erwerb vom Stockwerkeigentümer

Da der Stockwerkeigentümer wie der Wohnungseigentümer in Deutschland über sein Eigentum frei verfügen kann, steht ihm auch zu, dieses zu veräußern. Die Übertragung von Stockwerkeigentum kommt durch einen öffentlich beglaubigten Immobilienkaufvertrag zustande und wird in das Grundbuch eingetragen. Der Käufer unterliegt nach erfolgreicher Eigentumsübertragung den Beschlüssen und Ordnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und hat diesen zu folgen.

3.3.3 Veräußerungsbeschränkungen

Den anderen Stockwerkeigentümern steht kein Vorkaufsrecht zu (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Ein Vorkaufsrecht kann aber vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden. Die Stockwerkeigentümer können aus wichtigem Grund gegen die Veräußerung stimmen. Die Veräußerung kann durch Einspruch der anderen Stockwerkeigentümer untersagt werden (Art. 712c Abs. 3 ZGB).

3.4 Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist Eigentümer des aufgeteilten Grundstücks und ist im Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handlungsfähig. Das Gesetz regelt die Befugnisse der Stockwerkeigentümerversammlung in Art. 712m ZGB und umfasst u.a. Verwaltungsangelegenheiten, die nicht in den Aufgabenbereich des Verwalters fallen, die Bestellung und Aufsicht eines Verwalters und Beschlüsse über Versicherungen. Sie ist vom Verwalter einzuberufen, falls dieses nicht anders geregelt ist. Für die Versammlung gilt das Vereinsrecht. Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn die Hälfte der Stockwerkeigentümer teilnimmt. Falls eine zweite Versammlung aufgrund mangelnder Beschlussfähigkeit einberufen werden muss, gilt die Beschlussfähigkeit ab einem Drittel der Stockwerkeigentümer (Art. 712p ZGB). Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren. Die Stockwerkeigentümerversammlung ist der Wohnungseigentümerversammlung gleichgestellt, außer dass die Einberufung nicht jährlich zu erfolgen hat.

3.5 Die Verwaltung des Stockwerkeigentums

Grundsätzlich obliegt die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Doch in der Praxis wird ein Verwalter des Stockwerkeigentums i.d.R. zur Erledigung der alltäglichen Geschäfte von der Stockwerkeigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss bestellt. Dieser ist wie in der deutschen Rechtsprechung das ausführende Organ und ihm sind gesetzlich und vertraglich Aufgaben zugewiesen (Art. 712t ZGB), die z.B. die Verwaltung des Hauses sowie die Leitung der Stockwerkeigentümerversammlung umfassen. Der Verwalter unterliegt dem Verwaltervertrag. Zudem wird durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Ausschuss gestellt, welcher den Verwalter unterstützt und zeitgleich überprüft.

4. Fazit

Im Wesentlichen gleichen sich die Grundzüge. Es werden teilweise andere Begrifflichkeiten verwendet, wie z.B. das Sondereigentum mit dem Wohn- und Teileigentum und das Gemeinschaftseigentum in Deutschland und das Sonderrecht und das Miteigentum in der Schweiz. Ein Unterschied wird deutlich, wenn man die Begründung näher betrachtet. In beiden Ländern kann Eigentum auf zweierlei Arten begründet werden. Doch nach der deutschen Rechtsprechung sind der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung, ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die entstandene Gemeinschaftsordnung zwingend notariell zu beurkunden und in das Grundbuch zu übernehmen. In der Schweiz hingegen genügt der notariell beurkundete Begründungsvertrag oder die Begründungserklärung für die Eintragung in das Grundbuch. Der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und das Reglement sind optional oder bei Unklarheiten vorzulegen. Auch beim Ersterwerb wird ein Unterschied deutlich. In Deutschland entsteht bei der Veräußerung durch den Bauträger ein Bauträgervertrag, welcher sich aus drei Vertragstypen zusammensetzt. In der Schweiz hingegen kommt es entweder zu einem Kauf- oder einem Werkvertrag. In der Praxis wird häufig auch ein Werkvertrag in den Kaufvertrag integriert, um den Bauträger zur Fertigstellung des Gebäudes zu verpflichten. Zudem haben die Wohnungseigentümer ein Vorkaufsrecht, wenn ein Wohnungseigentümer seinen Teil verkaufen möchte. In der Schweiz steht den anderen Stockwerkeigentümern dieses Recht nicht zu. Allerdings kann es im Grundbuch vorgemerkt werden. Ein weiterer Punkt ist, dass in Deutschland zwingend ein Verwalter bestellt werden muss. Geschieht dies nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, wird ein Verwalter durch das Gericht bestellt. In der Schweiz obliegt die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche allerdings einen Verwalter bestellen kann und spätestens bestellen muss, sobald ein Stockwerkeigentümer dieses verlangt. Stockwerk- und Wohnungseigentümer müssen viel Gemeinschaftssinn entwickeln, haben dafür aber die volle Gestaltungsmöglichkeiten ihres Sondereigentums im Gegensatz zu einem einfachen Mietverhältnis. Abschließend ist zu erkennen, dass das Wohnungseigentumsgesetz sowie das Stockwerkeigentum der gleichen Grundidee folgen. Durch die Gesetze wird es möglich, ein Grundstück und ein Gebäude in mehrere Eigentumsanteile zu teilen sowie diese getrennt voneinander zu verwalten.

[1] vgl. Fischer (2004), S. 105

[2] vgl. Diem (2006)

[3] s. 2.1.2 Gemeinschaftseigentum

[4] vgl. Fischer (2004), S. 107

[5] vgl. Hügel/Scheel (2011), S. 4

[6] vgl. Becker/Kümmel/Ott (2003), S.1

[7] vgl. Schneider (2011), S. 219

[8] vgl. Langhein (2012), S. 588

[9] vgl. Hügel (2011), S. 32

[10] vgl. Fischer (2004), S. 108

[11] vgl. Gondring (2004), S. 420

[12] vgl. Hügel (2011), S. 26

[13] vgl. Godring (2004), S. 422

[14] vgl. Becker/Kümmel/Ott (2003), S. 20

[15] siehe Grafik 1

[16] vgl. Gondring (2004), S. 422

[17] vgl. Klassen (2013), S. 6

[18] vgl. Becker/Kümmel/Ott (2003), S. 23

[19] vgl. Hügel (2011), S. 92

[20] vgl. Becker/Kümmel/Ott (2003), S. 25

[21] vgl. Becker/Kümmel/Ott 82003), S. 26

[22] siehe Anlage 1

[23] vgl. Hügel (2011), S. 109

[24] vgl. Hügel (2011), S. 121

[25] vgl. Gondring (2004), S. 425

[26] vgl. Fischer (2004), S. 118

[27] vgl. Scheel (2011), S. 476

[28] vgl. Hauff/Musielack (2004), S. 81

[29] vgl. Gondring (2004), S. 436

[30] vgl. Frank/Wachter (2004), S. 1247

[31] vgl. Bürgi/Nägeli (2013)

[32] vgl. Frank/Wachter (2004), S. 1247

[33] siehe Tabelle 1

[34] vgl. LawMedia AG (2013)

[35] vgl. Notariatsinspektorat des Kantons Zürich (2013)

[36] vgl. Schweizer Stockwerkeigentümerverband (2012)

[37] s. Kap. 2.3.1